1. Какво точно е определението за груб строеж, което трябва да знае инвеститорът, преди да започне изграждането на една къща? Какво точно включва грубият строеж?
Под „груб строеж” се разбира построяването на конструкцията на дадена сграда или съоръжение. Конструкциите се делят на архитектурни и инженерни. Архитектурните конструкции са жилищните сгради, а инженерните конструкции са пътищата, язовирите, мостовете и др.
Сградата може да се раздели на части, които се наричат елементи на сградата. Елементи на сградата се наричат нулевият цикъл и носещият скелет, чийто работен процес често се нарича масово „груб строеж”. Други елементи на сградата са подовете, покривът, стените, вратите и прозорците, окачени тавани и др.
Грубият строеж включва изкоп и всички необходими мероприятия около започването строежа на сградата, като отводняване на изкопа, ограждане и обезопасяване на обекта, построяване на временните поддържащи строежа сгради и складове за съхранение на материала. Под груб строеж се разбира и изграждането на фундаментите и надосновните стени, стоманобетонните подове и стени (противоземетръсни шайби), колоните, зидариите, комините, шахтите, стълбищните клетки и др.
 
2. Какви са цените на квадратен метър груб строеж?
На така зададения въпрос конкретен отговор няма. Ценообразуването в сектора се влияе от строителния пазар и участниците в него. При съществуваща пазарна икономика твърди цени няма, а само ориентировъчни или по-скоро временни. Тоест, когато търсенето нараства, както се случи през 2008 г., пропорционално с него нараства и цената за труд! Колкото повече хората, работещи тази работа уплътняват времето си с нея и заетостта им е с месеци напред, толкова се повишават и цените. Друг фактор, от който зависи цената на строежа, е какъв тип е сградата. Например при крайната калкулация на  една 6-етажна кооперация без мазета и гаражи ще се получи по-ниска цена за труд и материали, отколкото при калкулацията на 4-етажна кооперация с подземни гаражи на две нива.
Друг основен фактор, влияещ крайната цена за клиента, е местоположението и видът на  парцела, върху който се строи сградата, но тук говорим само за цена на груб строеж и това е друга тема.
Цената на грубия строеж на една постройка се формира от най-различни фактори, които добрият инвеститор или строител трябва да вземат предвид. Като пример ще посоча, че стойността на сграда, намираща се в планински район с черни, неасфалтирани пътища до нея, ще бъде по-висока, ако се прави калкулация за строеж на сграда в равнинен район с добър достъп до нея. Строежът на сграда в планината може да бъде замразен през зимния сезон, докато строежът по сградата, строяща се в града, няма да бъде спиран. Този застой причинява загуба на ценно време и средства за инвеститора, откъдето следва, че той ще предвиди в цената си оскъпяване заради забавянето на строежа.
От гореизложеното разбираме, че цените са силно зависими от множество фактори в строителния процес и те не могат да бъдат фиксирани. Цените се определят от строителя само след като се е запознал с плановете и чертежите на възложителя.
Все пак може да се определи една долна граница за минимална цена, която според мен е около 140-150 евро за м2. Но тази цена е цената, която плащат строителите при изграждането на жилищните кооперации. Това е себестойността на труда и материалите, която им излиза на тях!
Ако става въпрос за частен дом (къща, вила), то минималната цена за груб строеж за труд и материали би била около 180-200 евро за м2. Естествено и в двата случая визирам строителни фирми, които си плащат данъците, а не местните работници.

3. Какви са необходимите документи, за да може да се започне строеж на къща? И какви са документите, без които вие като фирма не бихте поели един обект?
 
Необходимите документи са:
 
- Договор за проектиране с проектант, притежаващ пълна проектантска правоспособност.
 
Задание за проектиране:
- Изходни данни и документи;
- Изисквания към проектанта.
 
Инвестиционен проект:
- Идеен проект;
- Технически проект;
- Работен проект – чертежи, по които работи строителят.
 
Части на проекта:
Архитектура и конструкции
- архитектурна;
- интериор и обзавеждане;
- конструктивна.
Инсталации и мрежи на техническата инфраструктура
- водоснабдяване и канализация;
- електрическа инсталация;
- топлоснабдяване, отопление, вентилация и климатизация;
- топлотехническа ефективност.
Устройство на прилежащия към строежа терен
- Трасировъчен план и вертикална планировка;
- Благоустрояване и паркоустрояване.
Технологична част
- Проект за организация и изпълнение на строителството
- Организация и безопасност на движението
 
Съществуват и части на проекта когато обектите са сложни или специфични.
- Строително разрешение.
- Технически паспорт на строежа – не се изисква за сгради от допълващо застрояване или временни такива.
- Задължителна застраховка на участниците в строителството.
- Всички нормативни актове по Наредба №3 от 2003г., изготвяни по време на строежа.
 
 
4. Откъде трябва да започнем и какъв е необходимият минимум за начало – фирмата изпълнител, материалите или документите?
От предишния въпрос се вижда пътят, по който трябва да премине собственикът  инвеститор. Започва се с идейния проект и минавайки през всички фази на проектиране и одобряване, накрая след избор на изпълнител може да започне своя строеж. Времето, необходимо от възлагане на проекта на проектант до изпълнението му от строител, може да бъде месеци.
 
5. Има ли различни типове  конструкция, между които да изберем при строеж на еднофамилна къща, или има един характерен тип конструкция ?
Конструкция на сградата се образува от елементите, които са взаимосвързани по между си. Елементите на сградата изпълняват носеща и ограждаща функция. В първия въпрос писах за елементите натоварени с носеща функция. Тези, които са с ограждаща функция, са стени, подове, колони и други. Понякога елементите с ограждаща функция имат и носеща функция, тоест те са комбинирани. Типът на конструкцията на сградата се определя само от елементите с носеща функция! Елементите с носеща функция образуват носещата конструкция на сградата, която наричаме скелет. Конструкцията на една сграда може да бъде определена по начина и на изпълнение или по вида на материалите, вложени в нея.
По начина на изпълнение конструкцията може да бъде – монолитна, сглобяема и комбинирана.
По вида на материалите, от които са изпълнени носещите елементи, конструкцията бива – тухлена, дървена, стоманена, стоманобетонна и комбинирана.
Също така съществува и така наречената конструктивна система, която се определя от формата, размерите, вида и начина на свързване на връзките на носещите елементи в конструкцията. Конструктивните системи са скелетна, безскелетна и комбинирана.
Обикновено малките сгради се изпълняват с безскелетна или смесена конструктивна система. Отговорът на този въпрос не е сложен и аз съветвам човек да се вслуша в съвета на проектанта.
 
6. Има ли различен клас материали – армировка, бетон, носещи конструкции, между които да се колебаем, и как да изберем качествени и надеждни материали?
Материалите, необходими за строежа, се посочват конкретно и точно в изготвените проекти. Така например подложеният бетон е най-често с клас В7,5 или В10. Бетонът за фундаменти, шайби и плочи е с клас на якост от В15 до В25. За по-високи сгради или подпорни стени класът бетон може да бъде В30, В35. Зависи къде в сградата ще трябва да работи бетонът. Ако е в основите и шайбите, то якостта трябва да бъде висока, ако е за покривна плоча, якостта е по-ниска. Якостта на бетона се изчислява на натиск в Мра (Мега Паскал). Това е работа на строителния инженер. Направата на бетон е свързана с избора на количеството и марката цимент и зърнометрията на пясъка. Естествено, водата трябва да бъде чиста, без киселини, мазнини и други замърсявания. Солите във водата не трябва да надвишават 5g/dm3. Твърдостта и (pH) също трябва да се регулира.
В зависимост от изискванията на строежа в бетоните могат да се сложат и добавки, които се делят на минерални и химични. От своя страна химичните се делят на течни и твърди и т.н.
Стоманата, необходима за влагане в бетонната смес, също се определя от строителния инженер. Тя се разделя на 4 класа – АI, AII, AIII и AIV. Стоманата за влагане в бетона се доставя на обекта във вид на кангали или във вид на пръти. Във вид на кангали са стоманите от първите два класа до Ф12мм. и стоманата от клас АIII до Ф10мм.
Останалите размери са на пръти. Стоманата, която трябва да се вложи в бетона, е най-често от клас АIII и се произвежда с периодичен профил тип „винт” или „елха”. Стомана от клас АII се произвежда със същия профил.
Спецификациите за материалите са различни за всеки обект и не може просто да се каже  - „Ходи и си купи в магазина „бетонно” или  „къдраво” желязо!”, защото това е несериозно!
Заявка за материалите се прави в арматурните дворове и бетонните възли, като се изисква задължително и техническа карта, и декларация за съответствие от фирмата производител. От 2004 г. са приети Директивите на ЕС, които ние трябва стриктно да спазваме. Съществува Наредба за съществени изисквания към строителните продукти, с която трябва да се съобразяват на само строителите, но и производителите на материали. Също така Законът за устройство на територията има специални наредби за материалите. Изборът на материали трябва да е съобразен с Наредбата за опазване на околната среда и Наредбата за безопасност и здраве при СМР и т.н.
 
7. При строежа фирмата изпълнител ли поема снабдяването на обекта с необходимите материали, или инвеститорът трябва да се занимава с това – има ли установени положения, или е въпрос на договаряне?
Моят съвет е фирмата изпълнител да се заеме с доставката на материали, особено с оглед на описаните по-горе съображения за подбор на материалите. В пряк случай подборът на материали  касае и продължителността на гаранцията, издавана от строителя, естествено съобразявайки се с Наредба №2 от 31 юли 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в РБ и минимални гаранционни срокове за изпълнени СМР, съоръжения и строителни обекти.
Все пак доставката на материали се определя в договора между страните.
 
8. Има ли задължителен инвеститорски контрол (по закон)  при строеж на еднофамилна къща, където инвеститорът е частно лице? Какво трябва да знае инвеститорът, ако иска сам да контролира качеството на  строежа и това възможно ли е?
Строежът на еднофамилна къща попада в строежите от 5-а категория. Тук законът не налага задължението да се кани строителен надзор, но при желание собственикът може да си наеме. Аз горещо съветвам всеки собственик на бъдещ дом да покани консултант – строителен надзор, който да следи отблизо изпълнението на всеки вид СМР на обекта му!
Хора, които не разбират от строителство, просто не могат и няма как да следят строителния процес, още повече да го контролират!
 
9. Каква е установената практика при наемане на строителна фирма за ценообразуването на заплащането? С пускови срокове ли се борави при сключването на договора, или се заплаща на свършена работа?
Няма установена практика или точна рецепта как човек да си подбере своя строител!
Това се случва след изследване на строителния пазар, разговор с различни изпълнители, на които сте видели работата и знаете, че работят качествено и завършват в срок поетите ангажименти. Естествено, важна е и крайната цена на подадената оферта от строителя. Ако цената в офертата надхвърля финансовите възможности на възложителя, то той започва да търси нов изпълнител за строежа си. Един от критериите за търсене на точния строител съветвам да бъде неговото качество на работа, а не ниската цена, подадена в офертата му. Ако имате възможност да видите негова работа на други обекти или фотоси на негова работа, е добре! Ако има писмени препоръки от предишни клиенти, е още по-добре. Съветвам хората да не се доверяват на строител, който не може да покаже нищо като работа и препоръка. Към хората, уверяващи „Няма проблем, правим всичко!”, трябва да бъдете особено бдителни!
Позволявам си да дам тези съвети, защото точно в този сектор от строителството не могат да се намерят много доказани фирми за изпълнение на вашата мечта и често човек е принуден да наема отделни майстори и бригади, за които дори не е чувал преди.
Относно сроковете за изпълнение на строежа и пускането му в експлоатация те са единствено и само решение на двете страни, което задължително се упоменава в договора им.
Начинът на плащане представлява същият процес на договаряне. Той е строго специфичен и се определя от двете страни в договора.

Интервю на Мая Янева, главен редактор на сп. “Още за къщата”, със  Стилиян Х. Лукаров  -  Управител СХЛ ЕООД
http://bgremonti.com/
Снимки: СХЛ ЕООД